賃貸借契約とは？事業用契約書で確認すべき条項と終了・解除の注意点

事業用の店舗やオフィスを借りるとき、あるいは所有物件を貸すとき、賃貸借契約の内容をどこまで確認すべきか迷う場面は少なくありません。

賃貸借契約とは、貸主が物を使用させ、借主が対価として賃料を支払う契約です。対象が建物か土地か、契約が普通か定期かによって、適用される法律やルールは異なります。

とくに事業用では、居住用と異なり消費者契約法による保護が及ばず、契約書に定めた内容が重視されます。賃料改定や原状回復、違約金、解除といった条項を、一つずつ確認しておくことが欠かせません。

この記事では、賃貸借契約の基本から、事業用の契約書で確認すべき条項、契約の終了・解除までを実務目線で解説します。自社の契約を見直す際の参考にしてください。

賃貸借契約とは｜貸主がものを使用させ借主が賃料を支払う契約

賃貸借契約とは、貸主（賃貸人）が借主（賃借人）にものを使用・収益させ、その対価として借主が賃料を支払う契約です。民法601条に規定され、事業用の店舗やオフィスを借りる場合も基本構造は変わりません。

似た契約に使用貸借契約がありますが、違いは賃料の有無です。賃料を支払って借りるのが賃貸借契約、無償で借りるのが使用貸借契約にあたります。

賃貸借契約は当事者の合意だけで成立し、書面の作成は法律上の義務ではありません。ただし賃料・契約期間・退去時のルールが曖昧だと言った・言わないのトラブルに発展しやすく、金額が大きく長期にわたる事業用では、契約書で内容を明確にしておくことが不可欠です。

賃貸借契約に関連する法律｜民法・借地借家法・消費者契約法

賃貸借契約には、主に次の3つの法律が関係します。

民法：賃貸借の成立・効力・終了のほか、修繕・敷金・原状回復といった基本ルールを定める。 借地借家法：借主を保護する特別法。契約の更新・解約、貸主からの更新拒絶の制限などで民法に優先する。 消費者契約法：事業者と消費者の格差を埋める法律。ただし事業者どうしの契約には適用されない。

事業者がとくに理解しておきたいのが消費者契約法の扱いです。同法は事業者どうしの契約には適用されないため、居住用なら無効とされる借主に不利な条項でも、事業用のテナント契約では有効と判断される場合があります。

事業用賃貸借は対等な事業者間とみなされ、契約自由の原則が比較的広く認められます。契約書の内容がそのまま効力を持ちやすいため、締結前の条項精査が欠かせません。

貸主（賃貸人）の法的義務｜使用収益させる義務・修繕義務・費用償還義務

物件を貸す貸主には、借主が問題なく物件を使用できるようにする法的義務があります。主なものは次の3つです。

使用収益させる義務：借主が契約目的に従って使用できる状態で引き渡す義務。原則として引き渡しまでの間は賃料を請求できない。 修繕義務：物件が損傷して使用できない状態になった場合に修繕する義務（民法606条） 費用償還義務：借主が物件のために必要な費用を立て替えた場合に、その費用を貸主が返す義務（民法608条）

2020年4月の民法改正では、修繕ルールが見直されました。借主が通知しても貸主が相当期間内に対応しない場合や急迫の事情がある場合には、借主が自ら修繕できることが明文化されています（607条の2）。

あわせて、物件の一部が使えなくなった場合に、その割合に応じて賃料が当然に減額されるルールも整理されました（611条。借主に責任がある場合を除く）。

修繕や費用負担の範囲は、契約書の特約で調整でき、事業用では借主負担を広げる特約も見られます。曖昧なまま契約するとトラブルにつながるため、負担区分を明確にしておくことが大切です。

借主（賃借人）の義務｜賃料支払・善管注意義務・原状回復義務

一方、物件を借りる借主にも法的な義務があります。主なものは次の3つです。

賃料支払義務：定められた賃料を期日どおりに支払う義務。滞納が続くと契約解除の理由になる。 善管注意義務：借りた物件を善良な管理者としての注意をもって使用・管理する義務。使用目的を守る用法遵守義務も含む。 原状回復義務：退去時に物件を契約時の状態に戻す義務。事業用は特約で借主負担が広くなりやすい。

善管注意義務・用法遵守義務に反した場合、契約違反として解除や損害賠償の対象となる可能性があります。これらの義務の範囲は契約書の内容によって変わるため、契約時に自社が何をどこまで負うのかを把握しておくことが、トラブル防止につながります。

貸主と借主の義務は、次のように対の関係で整理できます。

貸主（賃貸人）の義務	借主（賃借人）の義務
使用・収益させる義務	賃料支払義務
修繕義務	善管注意義務・用法遵守義務
費用償還義務	原状回復義務

賃貸借契約の種類｜「建物か土地か」「普通か定期か」でわかれる

賃貸借契約は、対象が「建物か土地か」、契約期間が「普通か定期か」という2つの軸で整理できます。対象物によって適用される法律や存続期間が変わり、期間の定め方によって更新の有無が変わります。

対象物 ／契約の性質	普通（更新あり）	定期（期間満了で終了）
建物	普通建物賃貸借契約	定期建物賃貸借契約
土地	普通借地権	定期借地権

どの型にあたるかで、貸主・借主それぞれの権利や契約の終わらせやすさが大きく異なるのがポイントです。契約を設計する際の入り口として、自社の契約がどれに該当するか確認してみてください。

建物賃貸借契約｜普通借家は更新・定期借家は期間満了で終了する

建物賃貸借契約は、店舗・オフィス・倉庫などの建物を借りる契約です。契約期間の定め方によって、原則更新される普通借家契約と、期間満了で確定的に終了する定期借家契約にわかれます。両者の詳細は次のとおりです。

項目	普通借家契約	定期借家契約
更新の有無	あり（原則更新）	なし（期間満了で終了）
契約期間	1年以上（1年未満は期間の定めのない契約とみなす）	制限なし
解約（貸主側）	正当事由と6ヵ月前の通知が必要	原則不可
書面要件	口頭でも可（実務上は書面）	書面契約と事前の書面説明が必須

定期借家で特に注意したいのが書面要件です。成立には、①書面による契約と、②「更新がなく期間満了で終了する」旨を契約書とは別の書面で事前説明することの2つが必要です（借地借家法38条）。

事前説明を怠ると、更新がない旨の定めが無効となり、普通借家契約とみなされるおそれがあります。定期借家は要件をひとつ欠くだけで想定どおり終了できなくなるため、契約設計に迷う場合は締結前に弁護士へ相談すると安心です。

土地賃貸借契約（借地権）｜建物所有を目的に土地を借りる長期の契約

土地賃貸借契約は、建物を建てて所有することなどを目的に土地を借りる契約です。建物所有を目的とする土地の賃借権は借地権と呼ばれ、借地借家法が適用されます。

借地権は長期の資産である建物を前提とするため、存続期間も長く、普通借地権は原則30年以上とされます。更新制度もあり、土地の上に建物がある限り借主（借地人）の権利は強く保護されます。土地にも、更新のある普通借地権と、期間満了で終了する定期借地権があります。

一方、青空駐車場や資材置き場のように建物所有を目的としない土地の賃貸借には借地借家法が適用されず、民法のみが適用されます。借地権のような強い保護が及ばないぶん、契約でどこまで取り決めるかがより重要です。土地の賃貸借は期間が長く権利関係も複雑になりやすいため、事業用地では契約書の事前確認が欠かせません。

事業用賃貸借契約書で確認すべき条項7つ

事業用の賃貸借契約書は、貸主・借主の権利義務を定め、トラブルを防ぐための重要な書類です。ここでは、契約書レビューでとくに確認したい7つの条項を解説します。

事業用では借主に不利な特約も有効と判断されやすく、契約書の定めが重視されます。だからこそ、物件の特定（所在地・構造・床面積など）といった基本項目に加え、締結前の条項確認が欠かせません。

①契約期間・更新条項｜普通借家か定期借家かで対応が変わる

契約の開始日・終了日と契約期間、期間満了後の更新に関する定めを確認します。ポイントは、契約が普通借家か定期借家かで更新の扱いが変わる点です。普通借家では更新料の有無や更新手続きを、定期借家では再契約の可否を確認しておきましょう。

普通借家と定期借家の詳しい違いは前述の「賃貸借契約の種類」で解説しています。自社の契約がどちらにあたるかを踏まえて、契約期間・更新条項を確認してください。

②賃料・賃料改定条項｜改定の条件と通知方法

月額賃料のほか、共益費・管理費の額を確認します。あわせて、支払期日・支払方法や、遅延損害金の有無もチェックしましょう。

事業用でとくに重要なのが賃料改定の定めです。賃料は経済情勢の変化などを理由に増減額を請求できるのが原則ですが、どのような条件・手続きで改定されるのか（「協議のうえ改定する」といった文言か）を確認しておきましょう。

なお、定期借家契約では賃料の増減額請求をあらかじめ排除する特約を結ぶこともできます。改定のタイミングや条件は将来のコストに直結するため、契約前に精査しておくことが大切です。

③敷金・保証金・償却条項｜返還されない金額の有無

事業用は、敷金や保証金が居住用より高額になりやすく、契約終了時に返還されない金額が生じやすい点に注意が必要です。

保証金の一部を返還しないと定める償却（しょうきゃく）や、関西圏で見られる敷引（しきびき）などの特約がある場合は、その有無・割合・返還時期を確認します。

あわせて、原状回復費用と敷金・保証金がどう相殺されるのかも確認しておきたいポイントです。金額が大きいだけに、返還条件が曖昧なまま契約すると退去時のトラブルにつながりやすいため、契約段階で明確にしておきましょう。

④使用目的条項｜用途変更・業種指定の制限

契約書で定められた使用目的（事務所用・店舗用など）や、業種の指定がある場合はその範囲を確認します。

定められた目的に反する利用や、貸主に無断での用途変更は、契約違反として解除の理由になり得ます。出店後に事業内容や業態を変更する予定がある場合は、それが契約条項と矛盾しないかを契約時に確認し、必要なら貸主と交渉しておくことが重要です。

⑤禁止事項・反社排除条項｜無断転貸や契約違反で解除となる範囲

借主が守るべき禁止事項を確認します。事業用では、次のような事業運営に直接関わる事項が定められることが多くあります。

転貸（サブリース）の可否 造作・内装工事の制限 看板設置のルール 重量物の搬入制限

とくに、貸主に無断で第三者に物件を貸す無断転貸は、民法上も解除の理由とされる重大な違反です。自社の内装工事や出店計画がこれらの禁止事項に抵触しないか、契約前に確認しておきましょう。

あわせて、近年の契約書ではほぼ標準的に「反社会的勢力の排除条項」が設けられています。これは、契約当事者が反社会的勢力でないことを表明・確約し、違反した場合には無催告で契約を解除できると定めるものです。事業者にとっても重要な条項なので、内容を確認しておきましょう。

⑥修繕義務の分担条項｜貸主・借主どちらの負担か

修繕義務は、法律上は原則として貸主が負います（前述の「貸主の法的義務」を参照）。もっとも、契約書の特約によって、その負担者や範囲を修正することが可能です。

事業用では、電球交換などの小規模な修繕を借主負担とするなど、借主の負担範囲を広げる特約が見られます。どの範囲の修繕をどちらが負担するのかが曖昧なままだと、使用中や退去時にトラブルになりやすいため、契約時に負担区分を明確にしておきましょう。

⑦連帯保証人・保証会社条項｜保証範囲と極度額の定め

連帯保証人を立てる場合、保証の範囲とあわせて極度額の定めを確認します。

2020年4月の民法改正により、個人が連帯保証人となる根保証契約では、保証人が負う上限額である極度額を定めなければ、保証契約自体が無効となります（民法465条の2）。

極度額は「◯◯万円」のように確定した金額で定める必要があります。「家賃◯ヵ月分」という書き方は、後の賃料改定で金額が変わりうるため足りないおそれがありますが、「家賃20万円×12ヵ月＝240万円」のように締結時に金額が定まる形であれば問題ありません。

法人契約では代表者個人を連帯保証人とすることが多く、とくに確認が必要です。保証会社を利用する場合は、保証範囲や費用、連帯保証人との違いを整理しておきましょう。

事業用物件の原状回復｜特約で借主負担が広く高額になりやすい

原状回復とは、退去時に物件を契約時の状態に戻すことをいいます。この負担範囲は居住用と事業用で大きく異なり、事業用では借主の負担が広くなりやすい点に注意が必要です。

居住用では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により、通常損耗や経年劣化は貸主負担、借主の故意・過失による損傷は借主負担とされます。

一方、事業用ではこのガイドラインや消費者契約法が当然には適用されず、原状回復の範囲は契約書の特約で定まります。通常損耗まで借主負担とする特約も有効とされやすい傾向があります。

項目	居住用の原状回復	事業用の原状回復
通常損耗の負担	原則として貸主負担	特約により借主負担となることが多い
ガイドラインの適用	適用される	原則として適用されない（特約優先）
返還時の状態	入居時の状態に近い形	スケルトン返しなど広い範囲で義務付け

とくにトラブルになりやすいのが、店舗や飲食店のスケルトン返しです。内装を全て撤去してコンクリート打ちっぱなしに戻すよう定めるもので、退去時に大きな費用負担が生じることがあります。

ただし、こうした特約が常に有効とは限りません。借主に負担を求めるには、内容が具体的で、借主がその義務を認識して合意していたことが必要です。実態が居住用に近い小規模な事務所では、ガイドラインに沿って判断されることもあります。

【関連記事】オフィス移転・撤退に伴う原状回復費の相場とは？減額する方法

賃貸借契約の終了｜解約・更新拒絶・解除の3つのパターンがある

賃貸借契約を終わらせる場面は、大きく3つにわかれます。借主が申し入れる「中途解約」、貸主が申し入れる「解約・更新拒絶」、相手の契約違反を理由とする「解除」です。解約は申し入れによる終了、解除は契約違反による終了を指します。

終了パターン	誰が申し立てるか	主な理由・状況	必要な手続き（例）
中途解約	借主	移転・事業縮小など	予告期間内の書面通知、（必要時）違約金の支払い
解約・更新拒絶	貸主	建物の老朽化・自己使用など	6ヵ月前の通知と正当事由、立ち退き料（借家の場合）
契約解除	貸主	家賃滞納・無断転貸などの違反	催告と解除通知、明け渡し訴訟

なお、貸主が実力行使で借主を退去させる行為（無断での鍵交換や物品の運び出しといった自力救済）は違法です。契約の終了は、法的な手続きに沿って進める必要があります。

①借主からの中途解約｜予告期間と事業用の違約金特約に注意

借主から契約期間の途中で解約する場合は、契約書の中途解約条項に従って解約を申し入れます。多くの契約では一定の予告期間（たとえば数ヵ月前）を定めており、その期間を守って書面で通知するのが一般的です。

予告期間に満たない急な退去でも、予告期間分の賃料を支払うことで解約できると定められている場合もあります。

事業用でとくに注意したいのが、中途解約に伴う違約金の特約です。契約期間内に解約する場合、残存期間の賃料や数ヵ月分の賃料相当額を違約金として支払う旨が定められていることがあります。

事業用では借主に不利な特約も有効になりやすいため、解約を検討する際は違約金の定めがないかを事前に確認しておきましょう。退去にあたっては、物件の明け渡しと敷金・保証金の精算まで見据えて進める必要があります。

②貸主からの解約・更新拒絶｜正当事由と立ち退き料が必要

貸主から普通借家契約の解約を申し入れたり、更新を拒絶したりするには、期間満了の6ヵ月前までの通知に加えて、法的な正当事由が必要です（借地借家法）。正当事由は、次のような要素を総合的に考慮して判断されます。

貸主・借主それぞれが建物を必要とする事情 建物の老朽化の程度や利用状況 立ち退き料（財産上の給付）の申し出の有無

物件を売りたい」「建て替えたい」といった貸主側の都合だけでは、正当事由として認められにくいのが実情です。そこで重要になるのが立ち退き料です。

支払いは法律上の義務ではありませんが、正当事由が十分でない場合にこれを補完するものとして扱われることが多くあります。金額に明確な基準はなく、営業補償や移転費用などを踏まえて事案ごとに判断されるため、とくに事業テナントでは算定が複雑になります。

正当事由の判断や立ち退き料の交渉は高度な法的判断を要するため、交渉や争いが生じた場合は早めに弁護士へ相談すると見通しを立てやすくなります。

③契約違反による解除・明け渡し｜滞納や無断転貸で強制的に終了できる

借主に重大な契約違反があった場合、貸主は契約を解除し、明け渡しを求めることができます。ただし、違反があれば直ちに解除できるわけではなく、それによって貸主・借主間の信頼関係が破壊されたと認められることが必要です（信頼関係破壊の法理）。

最も多いのが家賃滞納です。一般には3ヵ月程度以上の滞納がひとつの目安とされますが、絶対的な基準ではありません。

滞納が短くても不誠実な態度から解除が認められたり、逆に3ヵ月以上でもやむを得ない事情と誠実な対応があれば否定されたりします。期間や金額だけでなく、滞納に至った事情なども総合して判断されます。

滞納以外に、無断転貸や使用目的に反する利用などの重大な義務違反も解除の理由となり得ます。

解除・明け渡しを進める場合の一般的な流れは次のとおりです。

内容証明郵便による催告：滞納賃料の支払いと、応じない場合は解除する旨を通知する 契約解除の通知：期限内に支払いがなければ、解除の効力が発生する 明け渡し訴訟の提起：裁判所に建物の明け渡しを求める 強制執行：勝訴判決後も退去しない場合、強制的に明け渡しを実現する

これらの手続きは専門的で、対応を誤ると長期化しやすいため、家賃滞納や契約違反への対応は弁護士に依頼するとスムーズに進められます。

【関連記事】契約違反で損害賠償を請求する方法｜手続き・相場・時効を弁護士解説

【事業者向け】賃貸借契約を締結するまでの流れ

事業用物件を借りる場合、物件の選定から引き渡しまで、いくつかの段階を踏んで契約を締結します。全体の流れは次のとおりです。各段階で必要な確認や準備を押さえておくことで、手続きの遅れや契約後のトラブルを防げます。

ステップ	段階	目的と目安期間
①	条件整理・物件探し	希望条件の洗い出しと複数物件の比較（1〜2ヵ月）
②	仲介・内見	実際の物件状態と周辺環境の確認
③	申込・審査	法人の事業実態や信用力の審査（数日〜2週間）
④	重要事項説明	宅建士から物件・契約条件の詳細説明を受ける
⑤	契約締結	契約書への署名捺印と初期費用の支払い
⑥	引き渡し	鍵の受け渡しと物件状態の相互確認

以下では、とくに押さえておきたい節目を「物件探し〜条件整理」と「重要事項説明〜引き渡し」に分けて解説します。

物件探しから契約条件の整理まで｜総務担当者が確認すべきポイント

まず、自社の事業に必要な条件を整理します。賃料や立地だけでなく、用途地域・内装工事の可否・契約形態（普通借家か定期借家か）など、事業運営に関わる条件を洗い出し、複数の物件を同じ基準で比較することが重要です。

物件は不動産会社（仲介会社）を通じて探すのが一般的です。気になる物件は内見し、事業運営に支障がないかを確認します。

入居を申し込むと、貸主や保証会社による審査がおこなわれ、法人の事業実態・信用情報・賃料の支払能力などが確認されます。社内では契約条件や初期費用の総額を整理し、稟議・決裁に必要な情報をそろえておくとスムーズです。

申込・審査にあたっては、必要書類の準備も進めます。一般的に求められる書類は次のとおりです。

借主（法人）：履歴事項全部証明書、直近の決算書、法人税の納税証明書など 貸主：登記事項証明書（登記簿謄本）、検査済証など 連帯保証人を立てる場合：保証人の印鑑証明書、収入証明書など

重要事項説明・契約締結・引き渡し｜契約前の確認が最重要

入居審査を通過すると、契約締結の前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。宅地建物取引業法35条に基づき、物件や契約条件に関する重要事項を書面で説明する手続きです。

説明不足によるトラブルを防ぐのが目的で、物件の権利関係や法令上の制限のほか、契約期間、更新・解除、損害賠償額の予定、特約など、後に火種となりやすい条件が示されます。

内容に納得したうえで賃貸借契約書に署名・押印し、初期費用を支払って契約が成立します。その後、契約開始日に合わせて引き渡しを受け、物件の状態を双方で確認します。引き渡し確認書などを交わしておくと、後の原状回復トラブルの予防につながります。

一度署名・押印すると、後から不利な条項を覆すのは容易ではありません。契約書の内容に少しでも不安があれば、締結前に弁護士へ確認してもらうことでリスクを大きく減らせます。

賃貸借契約書の収入印紙｜建物は不要・土地は必要

賃貸借契約書に収入印紙が必要かは、契約の対象が建物か土地かによって決まります。印紙税法上の課税文書に該当するかが判断の基準で、要否は次のとおりです。

契約の種類	収入印紙の要否	備考
建物の賃貸借契約	不要（非課税）	店舗・オフィスの賃貸など
土地の賃貸借契約	必要（課税文書）	借地権設定契約など
駐車場（設備あり）	不要（非課税）	アスファルト舗装やフェンスがある場合
駐車場（設備なし）	必要（課税文書）	更地を区画割りしただけの場合など

建物の賃貸借契約書は課税文書に該当せず、印紙は不要です。一方、土地の賃貸借契約書は課税文書にあたり、印紙が必要です。

税額は契約書に記載された契約金額（権利金や礼金など返還されない金額）に応じて決まり、記載がない場合は一律200円です。毎月の地代や、返還される敷金・保証金は含まれません。

駐車場は判断がわかれます。更地をそのまま貸す場合は印紙が必要ですが、アスファルト舗装や機械式駐車設備など施設として整備されている場合は不要とされるのが一般的です。

なお、印紙を貼り忘れたまま課税文書を作成すると、本来の税額に加えて過怠税が課されるため注意が必要です。

賃貸借契約の電子契約｜法改正で書面の電子化が可能に

近年、賃貸借契約でも、契約書や重要事項説明書を電子データでやり取りする電子契約の導入が進んでいます。

かつては書面での交付が求められていましたが、宅地建物取引業法の改正により、2022年5月から重要事項説明書（35条書面）や契約書（37条書面）を電磁的方法で交付できるようになりました。あわせて借地借家法も改正され、定期借家契約の締結やその事前説明の電子化も認められています。

電子契約には、書面契約と比べて複数のメリットがあります。

比較項目	書面での契約	電子契約
収入印紙（土地の場合）	必要（課税）	不要（非課税）
郵送・印刷の手間	発生する	不要（オンライン完結）
書類の保管スペース	必要	不要（クラウド・サーバー保管）
締結スピード	数日〜数週間	即日完了も可能

一方で注意点もあります。利用には相手方の承諾が必要で、電子署名・タイムスタンプなどによる真正性の確保も求められます。

賃貸借契約は弁護士への相談でトラブルを防げる

賃貸借契約は、契約書の作成・チェックから、契約期間中や退去時のトラブル対応まで、法的な判断が求められる場面が数多くあります。とくに事業用は金額が大きく、消費者契約法による保護も及ばないため、ひとつの条項の見落としが後に大きな損失につながることもあります。

弁護士には、契約の段階に応じて次のような相談ができます。

契約を締結する前
契約書や重要事項説明書のリーガルチェック ・賃料改定・原状回復・違約金・保証の範囲など、自社に不利な条項の確認と修正交渉

契約期間中・終了時
賃料の増減額交渉、原状回復の範囲や高額請求への対応 ・貸主からの立ち退き要求への対応 ・家賃滞納・契約違反による解除、明け渡し、未払賃料の回収

トラブルは貸主・借主のどちらの立場でも起こり得ます。契約の段階で備え、問題が生じたら早めに相談することが、リスクを最小限に抑えることにつながります。

【関連記事】リーガルチェックを弁護士に依頼する5つのメリットと弁護士費用

契約書チェックや賃貸トラブルの相談なら「企業法務弁護士ナビ」

「この特約は自社に不利ではないか」「高額な原状回復請求に応じるべきか」「立ち退きを求められたが、どう対応すればいいのか」。賃貸借契約をめぐる判断は、調べるほど迷いが増えるものです。とはいえ、どの弁護士に相談すればいいかわからない方も多いはずです。

そこで役立つのが、企業法務に注力する弁護士を探せるポータルサイト「企業法務弁護士ナビ」です。地域と相談内容を選ぶだけで、賃貸借契約や不動産トラブルを取り扱う弁護士を簡単に探せます。さらに、次のような条件で絞り込めます。

初回の面談相談無料 電話相談に対応 休日の相談が可能

契約書のリーガルチェック、賃料改定や原状回復の交渉、立ち退き要求への対応、家賃滞納による解除・明け渡しまで幅広く相談できます。賃貸借契約は金額が大きく、対応を誤ると損失も大きくなりがちです。判断に迷ったまま進める前に相談してみましょう。

賃貸借契約に関するよくある質問

賃貸借契約について、事業者から寄せられることの多い疑問をまとめました。気になるものがあればぜひチェックしてください。

Q. 賃貸借契約書がない場合でも契約は有効ですか？

賃貸借契約は当事者の合意だけで成立するため、契約書がなくても契約自体は有効です。ただし、賃料の額や契約期間、退去時のルールなどの証拠が残らず、言った・言わないのトラブルに発展しやすくなります。とくに金額の大きい事業用の契約では、書面を作成しておくことが不可欠です。

Q. 賃貸借契約と使用貸借契約の違いは何ですか？

両者の違いは、賃料を支払うかどうかにあります。賃料を支払って物件を借りるのが賃貸借契約、無償で借りるのが使用貸借契約です。使用貸借は借地借家法による保護が及ばないなど、賃貸借とは法的な扱いが異なります。

Q. 賃貸借契約書はどこでもらえますか？

通常は、仲介する不動産会社が用意します。自分で作成する場合や記載内容を確認したい場合は、国土交通省が公開する「賃貸住宅標準契約書」のひな形を参照できます。

ただしこれは居住用のモデルであり、事業用（店舗・オフィス）の契約は個別性が高いため、標準契約書をベースにしつつ、内容は弁護士に確認するのが安全です。

Q. 賃貸借契約の「自動更新」とはどういう意味ですか？

普通借家契約では、契約期間が満了しても、特段の手続きをせず同一条件で契約が続くことがあります。当事者が合意して更新する合意更新に対し、手続きがなくても法律上更新されたものとして扱われるのが法定更新です。ただし法定更新の場合は「期間の定めのない契約」となる点に注意が必要です。

Q. 借主が死亡した場合、賃貸借契約はどうなりますか？

借主が死亡しても賃貸借契約は終了せず、原則として相続人が借主としての地位（賃借権）を引き継ぎます。相続人はそのまま使用を続けることも、解約して退去することもできますが、退去する場合は未払賃料や原状回復費用の負担が問題となることがあります。

Q. 新リース会計基準は賃貸借契約に影響しますか？

法人のオフィス賃貸などでは、2027年4月以降に始まる事業年度から適用される新リース会計基準により、賃貸借契約が使用権資産として貸借対照表に計上（オンバランス化）される場合があります。

おもな対象は上場企業や大会社で、中小企業は任意適用です。会計処理が複雑になるため、自社への影響は顧問税理士や公認会計士に確認することをおすすめします。

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まとめ

賃貸借契約は、貸主がものを使用させ、借主が賃料を支払う契約です。建物か土地か、普通か定期かで適用ルールが異なり、とくに事業用では消費者契約法による借主保護が及ばず、契約書の記載がそのまま効いてくるのが特徴です。

事業用の賃貸借では、契約書の条項チェックから、契約期間中・終了時のトラブル対応まで、法的な判断を要する場面が数多くあります。

トラブルの多くは、締結前に条項を確認し、問題が生じた際に早めに専門家へ相談することで防げます。事業用の賃貸借契約で不安がある場合は、企業法務に強い弁護士への相談を検討してみてください。