土地売買契約書の作成時のポイントと注意点【書式例付き】

土地の売却の際は、「土地売買契約書」という契約書を作成するのが通常です。土地売買契約書は、基本的には仲介業者である不動産会社が作成する場合が多いと思われますが、内容をよく確認しないと思わぬトラブルに発展することもあります。

この記事では、土地売買時に必要となる「土地売買契約書」の概要と作成時のポイント、注意点についてご紹介します。

土地売買契約書とは？

ここでは、土地売買契約書の概要についてご説明致します。

土地売買契約書とは

土地売買契約書は、売主と買主が土地の売買契約を結ぶ際に作成される書類です。内容には、「売買価格」や「支払条件」などの重要事項を記載します。

また、宅地建物取引業者が行う土地売買に関しては「宅地建物取引業法 第37条」によって売買条件等を明記する書面の作成・交付が義務付けられています。

＜宅地建物取引業法 第37条＞

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

引用元：宅地建物取引業法 第37条｜電子政府の総合窓口 e-Gov

枚数や表紙の書式に関する決まり

土地売買契約書には、定まったフォーマットはありませんが、売主と買主との間で確認すべき事項がありますので、その事項については最低限おさえておきましょう。具体的には、以下の項目を記載しておく必要があります。

＜土地売買契約書 書式例＞ 売買物件の表示（土地の所在や面積等） 売買代金の手付金および保証金の額 売買物件の引き渡し条件について 危険負担（地震や火災などで物件の引き渡しが困難な場合の定め） 瑕疵の修復（雨漏りやシロアリ被害などが生じた場合の定め） 費用の負担（契約書に貼付する印紙税などの負担の定め） 公租公課（税金）の清算基準（固定資産税などの負担に関する取り決め） 契約違反による解除 特約について

土地売買契約書は、買主側と売主側の双方の合意があったことを証明するために、それぞれの署名又は押印が必要です。また、売主側と買主側用で2通ずつ用意します。

印紙税を節約するため、原本の１通以外をコピーで対応することもあります。コピーだから証拠とならないということは全くありませんが、それぞれ原本を作成した方が安心かもしれません。

土地売買契約書の作成のポイントと注意点について

ここでは、土地売買契約書の作成のポイントと注意点を具体的にご説明します。

土地情報を正確に記載する

土地売買契約書の必須事項として「売買物件の表示」という項目がありますが、売買対象となる土地情報は正確に記載するようにしてください。登記簿謄本と照らし合わせながら、以下項目の詳細に誤りがないか確認しましょう。

所在 地番 地目 地積

手付金の授受と手付解除

土地売買契約における手付金とは、売買契約の締結時に、土地買主から売主に対して支払われる一定額の金銭のことを指します。手付金は売買代金の10%が相場ですが、合意があれば引き上げることも可能です。

ただし、宅地建物取引業者が売主となる不動産売買の場合、代金の20%を超える手付金は受領できないと「宅地建物取引業法 39条」で定められています。手付金の授受がある場合には、土地売買契約書にその旨を記載しなければなりません。

第○条 手付 1 乙は甲に対し、本契約締結と同時に手付金として金○万円を支払うものとする。 2 前項の手付金は、売買残代金の支払いの際、利息を付けずに、売買残代金の一部に充当するものとする。 3 手付金は解約手付とし、相手方が本契約の履行に着手する前において、甲においては乙に対して2倍の手付金を支払えば契約を解約できる

手付の趣旨や種類も明記する

土地売買契約書に手付に関する項目を記載する際は、手付金の趣旨や手付の種類についても明記しておく必要があります。手付の趣旨や種類は以下の通りです。

売買代金の支払日と支払い方法

土地売買のような高額な取引を前提とした契約の場合、買主が売主に対して一括で支払うというのは稀です。そのため、分割払いに関する支払い方法と支払日などをきちんと明記しておきましょう。

具体的には、買主側で売主側へ売買交渉をする際は、手付金や頭金をある一定額支払い、残代金については、その後一括して支払うという方法が用いられることが多いです。

第○条 売買代金の支払 乙は、甲に対して代金を次の通り支払うこととする。 1)令和○年○月○日限り、中間金として金○○万円 2)令和○年○月○日限り、売買代金の残金として金○○万円（内金〇〇万円は交付された手付金を充当する。）

危険負担について

危険負担とは、対象となる土地の引き渡し前に、対象の土地が滅失したり毀損したりする事態が発生した場合、誰がその損害を負担するかを定めたものです。原則として買主は土地が損壊してしまっても土地代金を支払わなければなりません。

しかし、そうなると土地は手に入らないのに、代金だけ支払う事態に陥ります。そのようなことを回避するために、土地売買契約書には危険負担について明記しておきましょう。

第○条 引き渡し完了前の滅失および毀損 1 甲、乙は本物件の引き渡し完了前に天災地変、その他甲、乙のいずれの責めにも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損し、本契約の履行が不可能になった場合、互いに書面で通知し、本契約を解除することができる。 但し、修復が可能な場合には、甲は乙に対してその責任と負担において修復し現状のまま引き渡しを行うものとする。   2 前項により本契約が解除されたとき、甲は、乙に対し、受領済みの金印を無利息ですみやかに返還することとする

所有権移転のタイミングや、危険の移転時期についてもしっかりと定めておき、買主側と売主側とのトラブルを未然に防止しましょう。

瑕疵担保責任について

土地売買契約書の締結においては、瑕疵担保責任についても理解しておく必要があります。瑕疵担保責任とは、売買された土地に数量不足、一部滅失、欠陥などがあった場合に、売主が負わなければならない責任のことです。

瑕疵があった場合は、買主が売主に対して、一定の要件を満たしていれば、契約の解除や代金減額請求、損害賠償請求を行えます。瑕疵担保責任の期間については、買主が瑕疵を「知った」ときから、1年以内とする契約が通常です。

ただ、宅地建物取引業者が売主となる場合には、「宅地建物取引業法 第40条」により、瑕疵担保責任を負う期間が物件の引き渡し日から、2年より短くすることができません。

解除・損害賠償

土地売買契約書を締結する上では、契約違反による解除・損害賠償、罰則等の規定も明記しなければなりません。契約違反による解除とは、買主または売主のいずれかが契約上の義務を果たさない（債務不履行）となった場合、その相手方が契約を解除できる取り決めとなります。

基本的には、契約違反により解除した場合の損害賠償請求の金額は、売買価格の20%までの範囲で設定されることが多いようです。

公租公課の負担

土地に関しては、さまざまな公租公課が発生します。この公租公課を土地の買主と売主との間で、どのように負担するのかを明記しておくことが必要です。

具体的には、対象となる土地の所有権移転や登記申請日の前日はまでは、売主の負担となり、申請日以降は買主の負担となる旨を記載します。また、土地売買の際は、登記費用などの費用も発生しますので、これらについても取り決めをしておきましょう。

その他特約事項について

その他、特約事項として「土地の境界の明示や実測図の作成」なども明記しておきます。

第○条（境界の明示・実測図の作成） 甲は、乙に対して、本件土地を引き渡す時までに、現地において隣地との境界を明示すること。 2 甲は、隣地所有者等の立ち合いを得て、測量士や土地家屋調査士に標記の土地について実測図を作成させ、引き渡しの時までに乙へ交付すること。

土地売買契約書の印紙税について

ここでは、土地売買契約書の印紙税の詳細についてご紹介します。

土地売買契約書の印紙税の支払い義務は誰にある？

土地売買契約書の印紙代は、土地売買契約書に貼付するもので、契約内容によっても異なりますが、買主と売主で折半することもあります。

印紙税の相場

印紙税の相場ですが、国税庁の公式ページによると以下のように記されています。このように、土地の売買契約には印紙税が課税され、売買契約書に印紙を貼り付けて消印を行うことで納税します。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500年
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

(参考元：不動産売買契約書の印紙税の軽減税率｜国税庁)

 土地売買契約に関しては事前に顧問弁護士に相談を

土地売買契約において、顧問弁護士に事前に相談することのメリットについてまとめました。

土地取引における顧問弁護士には、「土地・建物の現況確認」「契約内容の確認」「登記簿上での権利関係の確認、および整理」など依頼できます。

土地・建物の現況確認、調査

土地の買主と売主が売買契約を交わす前には、事前に契約の対象となる土地や建物を確認しておくことが重要です。

というのも、実際に確認してみると土地はあるのに、なんらかの原因で建物を建設できないことや、第三者が土地や建物を借りている場合もあります。

このような事態になると、売買契約が成立し、引き渡しになる前にトラブルに発展することもあり得るでしょう。顧問弁護士に依頼すれば、現況確認や調査をしてくれ、問題がないかどうか判断してくれます。

契約内容の確認

土地を含めた不動産取引の場合には、不動産業者から重要事項についての説明をしなければならないと法律に規定されています。

たとえば、登記上の権利の種類や、内容などです。もし不動産業者がこれらの事実とは全く異なる説明を買主側にした場合、売買契約を取り消すことが可能です。

契約内容に関しては、法律が関係するものが多いので、事前に顧問弁護士に確認しておくことで、不意のトラブルを防げます。

登記簿上での権利関係の確認や整理

顧問弁護士によって登記簿上での権利関係の確認を進めておくことが重要です。

というのも、売主が土地や建物を譲渡する権限を持っていれば良いのですが、中には売主とは別に土地の所有者がいる場合もあり、引き渡しを拒むことがあるからです。

また、土地つき建物の場合、土地か建物のどちらかに抵当権がついている場合もあるため、注意が必要。

 まとめ

土地売買取引を含めた不動産取引は、人生の中でも非常に大きな買い物になることは間違いありません。それだけに、慎重に契約を進めなければなりません。

不動産に関する法律や手続きは難しく、法律のプロである弁護士に介入してもらうことが、スムーズに安全な取引の近道となるでしょう。

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